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合同纠纷
农村房屋买卖合同效力如何认定
云阳律师   时间:2015-05-22   来源:http://www.xujinlawyer.com/

 

   一、农村房屋买卖如何有效?

    根据我国《土地管理法》等法律法规的规定,农村房屋买卖有效必须符合下列四个条件:

    1、购房者主体资格合法。农村房屋所依存的宅基地属于农村集体成员所有,因此购房人必须是该村民集体成员。城市居民不具备购买农村房屋的主体资格。

    2、售房者的主体资格合格。卖房人必须对自己所有的财产有占有、使用、收益和处分的权利。对于共同共有的人员来说,其中的共有人一方若单方面处分房屋的,并不能使房屋买卖有效。

    3、购房者应当符合申请宅基地的条件。农村村民一户只能有一处宅基地,已有宅基地的村民不得再申请宅基地。如果买房人不符合上述条件,以买卖形式变相的占有更多的宅基地,这样的买卖得不到法律的支持和保护。

    4、买卖经过村民委员会同意。这是必经程序,农村集体经济组织有权对这种物权作出实质性处分。

    二、农村房屋买卖合同效力怎么认定?

    根据司法实践,农村房屋买卖合同并非都认定为有效或无效,而应按照具体情况具体分析。那么,农村房屋买卖合同效力怎么认定呢?

    1、对于转让给城镇居民的合同应认定为无效合同

    我国《物权法》第一百五十三条规定“宅基地使用权的取得、行使和转让,适用土地管理法等法律和国家有关规定”,而我国土地管理法及其管理条例等也对宅基地使用权规定了禁止转让。此外,国务院办公厅1999年5月6日发布的《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》第2条第2款规定:“农村的住宅不得向城市居民出售。”2004年12月24日,国务院《关于深化改革严格土地管理的决定》再次强调:“加强农村宅基地管理,禁止城镇居民在农村购置宅基地。”因此,从有关规定来看,转让给城镇居民的合同违反禁止性规定,应当认定为无效合同。

    2、对于转让给同村或外村居民的合同应认定为有效合同

    原因是:第一,穷尽我国相关的法律、行政法规及其他国家规定,并没有关于农村房屋禁止转让的规定,而在民法领域,法无规定即自由;第二,允许农民范围内的流转从本质上说并未违反宅基地使用权保障功能,同时也可以通过流转使闲置的宅基地得以充分利用,解决资源配置不合理的难题;第三,允许农民范围内的流转没有违反“房地不可分”的原则,集体土地使用权从广义而言属于农民所有,仅在农民之间的转让并没有导致建筑物所有权和土地使用权的主体分离结果,因此应当为有效,如果说这样的流转违反了宅基地使用属集体经济组织所有的身份性,那么通过继受取得的方式获取集体经济组织成员资格,即只要将户口迁入所购农房所在的集体经济组织内便可以清除宅基地使用权在集体经济组织之间流转的障碍。

    以上便是关于农村房屋如何有效,农村房屋买卖合同效力怎么认定等问题的相关介绍。我们都知道,农村房屋买卖在农村已经相当普遍,但是对于那种情况是有效的,什么样的合同才可能被认定为有效的,很多人并不了解。因此,我们建议在买卖此类房屋之前,要深入了解相关情况,最好咨询一下专业人士或者律师,通过审查相关规定来确定买卖行为及合同是否有效,确保自己的权益不受损害。

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